Окказиональный договор аренды (Umowa najmu okazjonalna)
Сен
15

Окказиональный договор аренды (Umowa najmu okazjonalna)

Договор окказиональной аренды представляет собой особый тип аренды, введенный в польское законодательство законами от 21 июня 2001 года “О защите прав жильцов”, “О жилищном фонде муниципальных образований” и “О внесении изменений в Гражданский кодекс” (сводный текст: Dz. U. z 2014 r. poz. 150), и регулируется статьей 19а-19е цитируемого закона.


Такой тип аренды гарантирует собственникам недвижимости более надежную защиту своей собственности в сравнении со стандартным типом аренды. Окказиональная аренда защищает права арендодателя, в первую очередь, право на выселение проблемного арендатора.

Следует помнить, что на основании обычного договора аренды арендодатель имеет ограниченные права: в случае, если вы хотите выселить жильца, помните, что он находится под защитой закона “О защите прав жильцов”. В свою очередь, договор окказиональной аренды в некоторой степени ограничивает права арендаторов и расширяет права арендодателей. В соответствии со ст. 19e закона “О защите прав жильцов” на договор окказиональной аренды не распространяется ряд положений (защищающих арендаторов).

Сторонами договора окказиональной аренды могут выступать арендодатель и арендатор (жилец). Арендодателем может быть физическое лицо, не осуществляющее предпринимательскую деятельность в сфере аренды недвижимости; он должен быть владельцем данной недвижимости (то есть, такой договор может заключить только сам владелец), а также физическое лицо осуществляющее предпринимательскую деятельность или юридическое лицо. Арендатором может быть только физическое лицо, т.к. закон предусматривает, что окказиональная аренда является арендой исключительно жилых помещений.

При определении предмета договора окказиональной аренды (т.е. жилого помещения) необходимо точно описать квартиру (площадь, количество комнат, планировка ) в виде приложения к договору, а также описать состояние помещения (напр., описания повреждений и т.д.).

Договор окказиональной аренды может быть заключен только на определенный период – до 10 лет. По истечении этого периода договор может быть продлен на еще 10 лет и т.д.. Такой договор не может быть заключен на неопределенный срок, также в договоре запрещено вносить пункт о намерении продлить аренду арендодателем сразу же по истечению срока действия данного договора.

Существует пакет документов, который необходимо оформить при составлении данного договора:

  • заявление арендатора в форме нотариального акта, согласно которому арендатор обязуется освободить арендуемое помещение по соответствующему запросу;
  • указание арендатором другого помещения, в котором он будет иметь возможность поселиться в случае выселения из арендуемого помещения; в случае невозможности проживания в арендуемой квартире арендатор обязан в течение 21 дня после получения уведомления указать другое место, где он мог бы поселиться;
  • от владельца недвижимости или лица, имеющего право собственности на квартиру – заявление о согласии на поселение в указанной квартире арендатора и проживающих с ним лиц; по требованию арендатора к договору прилагается нотариально заверенное заявление.

Арендная плата (czynsz) в Кракове, Варшаве, Вроцлаве

В договоре окказиональной аренды должны быть указаны сумма арендной платы, которую покрывает арендатор, дата и форма оплаты. Дополнительно арендатор может оплачивать только то, что не зависит от арендодателя (т.е. коммунальные – электричество, вода, интернет, газ и т.д.). Стоит помнить о том, что арендодатель не может поднять арендную плату без причины – все условия и обстоятельства повышения арендной платы должны быть предусмотрены договором.

Залог (kaucja) в Кракове, Варшаве, Вроцлаве

Заключение договора окказиональной аренды квартиры может зависеть от уплаты залога арендатором. Залог нужен для покрытия потенциальных затрат, которые могут возникнуть во время аренды (напр., задолженность по арендной плате, затраты на ремонт квартиры или испорченное оборудование и т.д.). Пункты касательно залога должны быть включены в договор. Максимальная сумма залога – арендная плата за 6 мес. (рассчитывается в соответствии с арендной ставкой, действующей на момент заключения договора). Залог возвращается в течение одного месяца со дня освобождения помещения, после вычета возможных долгов.

Регистрация договора в налоговой инспекции

Чтобы договор окказиональной аренды был действительным, владелец, являющийся физическим лицом, не осуществляющим предпринимательскую деятельность, обязан сообщить о заключении договора аренды налоговую инспекцию по месту жительства в течение 14 дней от начала аренды. По требованию арендатора арендодатель обязан предоставить подтверждение такого уведомления. В случае отсутствия такового договор окказиональной аренды считается стандартным договором аренды.

Расторжение договора аренды

Договор окказиональной аренды истекает с датой, указанной в данном договоре. Договор может быть расторгнут при условии предварительного (срок предусмотрен договором) уведомления арендатора. По истечении срока действия договора или его расторжению, если арендатор добровольно не освободил помещение, арендодатель должен предъявить жильцу письменное требование покинуть квартиру (с указанием четкой даты выезда; документ должен быть официально заверенный подписью работника госструктуры). Если арендатор не освободил помещение в течение этого периода, арендодатель может обратиться в суд с требованием выполнить условия нотариального акта – заявления арендатора, согласно которому последний обязался освободить арендуемое помещение. Стоит отметить, что так называемый “безопасный период”, запрещающий выселение с 1 ноября по 31 марта, не распространяется на договор окказиональной аренды. Согласно этому договору, выселению подлежат даже беременные женщины, несовершеннолетние, инвалиды и хронически больные.